Nach einer Scheidung kommt es häufig zum Hausverkauf. Hieran knüpfen vielfältige Fragen an, wenn sich die Immobilie im gemeinsamen Besitz des Scheidungspaares befindet. Neben dem Verkauf ist zum Beispiel auch eine Auszahlung an einen der Ehepartner möglich. Hier erfahren Sie, was die Optionen sind und was es bei den einzelnen Lösungen zu beachten gilt.
Immobilie verkaufen: Wem gehört das Haus eigentlich?
Zuerst gilt es zu klären, wer der Eigentümer der betreffenden Immobilie ist. Dieser ist immer als eingetragene Person im Grundbuch zu finden. Natürlich besteht auch die Möglichkeit, dass beide Ehepartner eingetragen sind. Davon hängt ab, wie kompliziert sich die Situation nach der Scheidung darstellt.
Ein Ehepartner als Alleineigentümer
Am einfachsten ist es, wenn nur ein Ehepartner eingetragen ist. Dann ist er der Alleineigentümer und bleibt es auch nach der Scheidung. In diesem Fall ist nur zu beachten, dass er die Zustimmung des anderen Ehepartners für den Immobilienverkauf benötigt, solange die Scheidung noch nicht rechtskräftig vollzogen ist.
Haus im gemeinsamen Eigentum
Gehen wir vom Fall ohne Ehevertrag aus, bleibt das Vermögen der Eheleute auch während der Zeit der Ehe getrennt. Das gilt für das Vermögen, das jeder eingebracht hat. Doch was ist mit dem während der Ehe gemeinsam erworbenen Vermögen? Hier entsteht eine sogenannte Zugewinngemeinschaft.
Der Erwerb von Vermögen mitsamt der zugehörigen Vermögensgüter stellt in diesem Fall einen Zugewinn dar, den es im Moment der Scheidung aufzuteilen gilt. Es erfolgt also ein Ausgleich des entstandenen Zugewinns. Haben die Eheleute vorher nichts anderes vereinbart, erhält jeder 50 Prozent der Immobilie.
Der Entscheidungsfindungsprozess beginnt mit der Wertermittlung
Wenn Sie sich nicht sicher sind, wie Sie nach der Trennung mit dem Haus verfahren möchten, sollten Sie erst einmal Ihre Entscheidungsgrundlage verbessern. Und dazu gehört es, den Wert des Hauses oder der Wohnung zu bestimmen.
Dazu ziehen Sie einen Experten zurate. Der bestimmt den Immobilienwert unter Berücksichtigung solcher Faktoren wie der Lage oder dem baulichen Zustand. Haben Sie Klarheit über den Wert des Hauses oder der Wohnung gewonnen, können Sie danach entscheiden, ob Sie die Immobilie verkaufen oder lieber eine Auszahlung vornehmen möchten.
Wie hilft mir ein Ehevertrag, wenn ich eine Immobile verkaufen möchte?
Im Ehevertrag regeln Sie im Detail, wie mit jedem einzelnen Vermögensgegenstand im Falle der Scheidung zu verfahren ist. Haben Sie sich also bereits vor der Eheschließung mit diesen finanziellen Fragestellungen auseinandergesetzt, haben Sie es im Trennungsfall deutlich leichter. Dafür ist jedoch eine gewisse Voraussicht erforderlich.
Nützlich ist der Ehevertrag, weil Sie darin Vereinbarungen treffen können, die von den gesetzlichen Regelungen abweichen. Hier legen Sie fest, wie Sie das Vermögen aufteilen möchten. Ist die Zugewinngemeinschaft für Sie nicht die richtige Lösung, sollten Sie einen Ehevertrag aufsetzen. Denn sonst können Sie zum Beispiel kein Vermögen aufteilen, das vor dem Tag der Hochzeit entstanden ist. Zudem sind Eheverträge recht flexibel, weil Sie diese später noch an veränderte Lebensverhältnisse anpassen können.
Wie kann ich eine Immobilie verkaufen, wenn kein Ehevertrag vorliegt?
Haben Sie vor der Ehe keinen Ehevertrag geschlossen, besteht mit der Scheidungsfolgenvereinbarung eine Alternative. Diese Vereinbarung können Sie auch nach der Eheschließung bei der Scheidung noch treffen.
Ziel ist es, mit dieser besonderen Vereinbarung das gerichtliche Scheidungsverfahren zu vereinfachen. Neben Unterhaltsfragen und dem Versorgungsausgleich können Sie hierin auch den Zugewinnausgleich sowie Fragen bezüglich der ehelichen Immobilie klären.
Wir trennen uns: Was passiert jetzt mit dem gemeinsamen Haus?
Grundsätzlich haben Sie im Scheidungsfall viele Möglichkeiten, wie Sie mit dem gemeinsamen Haus verfahren können. Sie können zum Beispiel gemeinsam die Immobilie verkaufen oder einem Partner seinen Anteil auszahlen. Es sind aber noch weitere Modelle möglich, wie etwa die Gewährung eines Wohnrechts oder die Übertragung auf die Kinder. Wir sehen uns jetzt die verschiedenen Optionen im Einzelnen an.
Immobilie verkaufen
Hierbei handelt es sich um den einfachsten Weg, den Sie nach einer Trennung beschreiten können. Sie verkaufen das Haus oder die Wohnung gemeinsam und teilen danach den Erlös zwischen sich auf. Der entscheidende Vorteil besteht darin, dass diese Lösung Klarheit schafft, weil keiner der Ehepartner die Immobilie behalten möchte. Sinnvoll ist häufig die Beratung mit einem Immobilienexperten, um die Transaktion so reibungslos wie möglich zu gestalten.
Trotzdem gilt es einige Punkte zu berücksichtigen, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten. Einer der wichtigsten betrifft die Restschuld. Haben Sie den Hauskauf finanziert und möchten Sie unter Verwendung des Verkaufserlöses frühzeitig aus dem Kreditvertrag aussteigen, könnte eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig sein. Das müssen Sie im Detail mit der Bank absprechen. Weitere Angaben dazu finden Sie auch im entsprechenden Darlehensvertrag.
Auszahlung eines Ehepartners
Häufig möchte einer der beiden Ehepartner nach der Trennung weiter in dem Haus oder der Wohnung bleiben. Das ist der klassische Fall für das Auszahlungsmodell. Dazu überschreibt einer der beiden Ehepartner dem anderen seinen Anteil an der Immobilie und erhält dafür eine Ausgleichszahlung. Eine notarielle Beurkundung ist erforderlich, damit die Eigentumsübertragung Rechtsgültigkeit erlangt.
Auch hier gilt es wieder einige Überlegungen anzustellen. Wichtig ist es zum Beispiel, den ausgezahlten Partner aus dem Grundbuch zu streichen. Danach ist der andere Ehepartner Alleineigentümer. Neben der Eigennutzung wäre dann auch ein Verkauf möglich. Zudem müssen Sie eventuell die Frage beantworten, was mit einem gemeinsamen Hausdarlehen geschieht.
Bei allen Betrachtungen bezüglich der Auszahlung eines Ehepartners ist immer der Verkehrswert der Immobilie entscheidend. Hierbei handelt es sich um den Wert, den Sie unter den aktuellen Marktbedingungen für das Objekt erzielen können.
Wohnrecht einräumen statt Immobilie verkaufen
Eine weitere Möglichkeit besteht in der Einräumung eines Wohnrechts. Dieses Modell findet nicht so häufig Anwendung in der Praxis, ist aber dennoch interessant, wenn beide nach der Trennung im Haus wohnen bleiben möchten. Eine solche Lösung lässt sich zum Beispiel in einem mehrstöckigen Wohnobjekt gut umsetzen, da hier eine Aufteilung der Etagen erfolgen kann. Wichtig ist in jedem Fall eine vertragliche Regelung des beiden Parteien eingeräumten Wohnrechts. Die erfolgt im Ehevertrag oder der Scheidungsfolgenvereinbarung.
Die Aufteilung des Objekts ist nicht zwingend erforderlich. Es ist durchaus möglich, gemeinsam die gesamte Immobilie zu nutzen. Dabei müssen Sie jedoch beachten, dass Sie weiterhin die Voraussetzungen für eine Scheidung erfüllen. Und dazu gehört es, dass die Lebensgemeinschaft im Scheidungsjahr getrennt bleibt.
Übertragung auf die Kinder
Es ist nicht unbedingt erforderlich, die Immobilie zu verkaufen. Sie können das Eigentum auch auf Ihre Kinder übertragen. Das ist eine häufig gewählte Lösung, wenn das Haus oder die Wohnung im Familienbesitz bleiben soll, weil eine emotionale Bindung zum Objekt existiert. Voraussetzung ist ein gutes Verhältnis zum Nachwuchs. Außerdem müssen Sie beachten, dass bei der Übertragung die Grundsteuer anfällt.
Zu den Nachteilen dieser Lösung gehört der hohe Aufwand für Ihre Kinder und die Verantwortung, die mit der Übertragung des Eigentums einhergeht. Daher müssen Sie sich gut überlegen, ob dieser Weg tatsächlich der richtige ist, oder ob Sie doch besser die Immobilie verkaufen möchten. Herrscht Einigkeit zwischen den Ehepartnern, ist alternativ auch eine Schenkung an das Kind möglich.
Vermietung statt Immobilie verkaufen
Es existieren noch laufende Kredite im Zusammenhang mit der Immobilie, die Sie weiterhin bedienen müssen? In diesem Fall ist die Vermietung eine interessante Lösung. Aus den Mieteinnahmen können Sie dann die weitere Tilgung vornehmen. Auf diese Weise können Sie auch einer Vorfälligkeitsentschädigung aus dem Weg gehen.
Was kostet mich die Scheidung mit Haus?
Im Scheidungsfall mit Haus sind die üblichen Kostenfaktoren zu berücksichtigen. Eine Verallgemeinerung der Kosten ist nicht möglich, weil jeder Fall anders gelagert ist. Grundsätzlich müssen Sie die Anwaltskosten für die Scheidung tragen. Hinzu kommen die Kosten, die für die Arbeit des Gerichts anfallen. Ist eine Wertermittlung erforderlich, sind Honorare für einen Immobilienexperten zu bezahlen. Die Zusammensetzung der Gesamtkosten kann daher in der Praxis sehr komplex sein.
Wenn Sie im Falle der Scheidung eine Immobilie verkaufen und dabei keine Fehler machen möchten, stehen wir für die Beratung bereit. Kontaktieren Sie uns!
