Neue Grundsteuer – das kommt jetzt auf alle Eigentümer zu

Der Startschuss ist der 01. Juli 2022 – Wenn Sie Immobilieneigentümer sind, müssen Sie durch die neue Grundsteuerreform eine Art zweiter Steuererklärung einreichen. Wie so oft gibt es von Bundesland zu Bundesland einige Unterschiede. Was kommt konkret auf Sie zu und was müssen Sie beachten? Das klären wir in diesem Beitrag.

Der Countdown läuft: Immobilieneigentümer müssen durch die beschlossene Grundsteuerreform einiges an Informationen nachreichen. Man spricht von einer „zweiten Steuererklärung“. Im Normalfall werden solche Reformen eher gemächlich umgesetzt, nicht so in diesem Fall. Sie als Immobilieneigentümer haben gerade einmal Zeit vom 01. Juli 2022 bis zum 31. Oktober 2022. Haus und Grund hat gemeinsam mit dem Bund der Steuerzahler versucht, eine Verlängerung der Frist bis Ende Januar 2023 zu erwirken, jedoch vergebens.

Im Zuge der Grundsteuerreform müssen Immobilieneigentümer in diesem Sommer innerhalb einer Frist von vier Monaten eine „zweite“ Steuererklärung abgeben: Die Frist läuft ab dem 1. Juli und endet am 31. Oktober. Gemeinsam mit dem Bund der Steuerzahler fordert Haus und Grund eine Verlängerung der Frist um drei Monate bis Ende Januar 2023. Den Zeitaufschub gibt es nun wohl nicht.

„Für die Steuererklärung benötigen Eigentümer Daten, die sie meist nicht unmittelbar parat haben“, mahnt der Präsident des Eigentümerverbands Haus und Grund, Kai Warnecke. Umso dramatischer ist das kurze Zeitfenster. Sollten Unterlagen fehlen, die nachgefordert werden müssen, droht den Eigentümern ein Bürokratie-Chaos.

Worauf kommt es bei der Grundsteuer-Erklärung an?

Zuallererst ist es wichtig zu wissen, dass die Daten über „Elster“ geschickt werden sollen. „Elster“ dient der Abwicklung der Steuererklärungen und Steueranmeldungen über das Internet. Der Hintergrund ist der, dass die Behörden somit genug Zeit haben, die angegebenen Werte zu berechnen. Vom Finanzamt werden Angaben zum Grundstück und zum Gebäude – also Flurnummer, amtliche Fläche, Gemarkungsnummer, aber auch Wohnfläche und Bodenrichtwert verlangt. Bei den einzureichenden Daten gibt es allerdings einige Schwierigkeiten. So müssen zum Beispiel beim Baujahr Kernsanierungen beachtet werden, die die Restnutzungsdauer der Immobilie verlängern könnten. Oder aber Anbauten, die die Wohnfläche erhöhen. Diese Punkte machen die Grundsteuer-Erklärung zu einem komplizierten Unterfangen mit einigen Stolperfallen. Die Änderungen an der Immobilie sind nur bis zum Stichtag, dem 01.01.2022, zu berücksichtigen. Die Feststellungserklärung wird Grundlage der künftigen Steuerberechnung sein. Aus den eingereichten Daten errechnet das Finanzamt den sogenannten Grundsteuerwert.

Die Reform selbst wurde vor knapp zwei Jahren beschlossen, nachdem das Bundesverfassungsgericht eine Neuregelung gefordert hat. Vor der Neuregelung wurden die Werte auf Grundlage stark veralteter Daten berechnet.

Wer ist zur Abgabe der zusätzlichen Steuererklärung verpflichtet?

Wie weiter oben erwähnt, muss die Erklärung an das Finanzamt elektronisch über „Elster“ übermittelt werden. Sind Sie bisher nicht freigeschaltet für die Nutzung, so kann dies aufgrund der Authentifizierungsverfahren bis zu zwei Wochen dauern. Wie bei der Steuererklärung üblich, kommen Verspätungszuschläge bei nicht rechtzeitiger Abgabe auf Sie zu.

Es trifft:

  • Eigentümer eines Grundstücks
  • bei Grundstücken, die mit einem Erbbaurecht belastet sind
  • Bei Grundstücken mit Gebäuden auf fremdem Grund und Boden
  • Eigentümer eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft
  • Bei Eigentumswohnungen sind die einzelnen Eigentümer zuständig

Welche Angaben müssen Sie machen?

Wie so oft in Deutschland kocht jedes Bundesland sein eigenes Süppchen. In diesem Fall ist es genauso. Welche Daten Sie in der Erklärung angeben müssen, hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Dem sogenannten Bundesmodell, nach dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist, haben sich nur Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen angeschlossen. „Die übrigen Bundesländer haben eigene abweichende Gesetze erlassen, bei denen teilweise der Wert des Grundstücks nicht maßgeblich ist“, erklärt Hans-Joachim Beck, Leiter der Abteilung Steuern beim IVD.

Wenn das Grundstück in einem der Bundesländer liegt, in dem der Wert des Grundstücks maßgeblich ist, kommt es laut IVD darauf an, ob der Wert im Sachwert- oder im Ertragswertverfahren zu ermitteln ist:

  • Im Ertragswertverfahren werden Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Mietwohngrundstücke bewertet. Dabei handelt es sich um Grundstücke, die zu mehr als 80 Prozent Wohnzwecken dienen. Zunächst sind der Bodenrichtwert und die Größe des Grundstücks anzugeben. Merkmale des einzelnen Grundstücks bleiben unberücksichtigt. Gemarkung und Flurstück müssen angegeben werden. Der Ertragswert des Gebäudes wird laut IVD nicht anhand der tatsächlichen Mieten und der tatsächlichen Betriebskosten errechnet, sondern auf der Grundlage statistischer Durchschnittswerte.
  • Im Sachwertverfahren werden Grundstücke bewertet, die zu 80 Prozent oder mehr betrieblichen oder öffentlichen Zwecken dienen. Auch hier müssen Grundstücksgröße und Bodenrichtwert angegeben werden. Zusätzlich sind Gebäudeart, Baujahr und das Jahr der Fertigstellung einer etwaigen Kernsanierung anzugeben. Außerdem wird die sogenannte Bruttogrundfläche benötigt.

 IVD-Fachartikel „Die Steuererklärungen für die neue Grundsteuer“ (PDF)

Bei Grundstücken in den Bundesländern, die das Bundesmodell nicht übernommen haben, gelten die jeweiligen Landesgesetze.

 Überblick: Grundsteuer-Regelungen in Bundesländern mit eigenen Gesetzen

Wo bekommen Sie Hilfe?

Erste Anlaufstelle könnte der Steuerberater sein. Hier ist allerdings das Problem, dass Steuerberater bereits jetzt schon Kapazitätsprobleme haben. Es gibt de facto zu wenig Steuerberater, würde jeder Eigentümer sich Hilfe beim Steuerberater suchen. Hier lohnt sich also, schnell sein, um die Frist einzuhalten. Der Grundsteuerwert ist allerdings nur eine Komponente bei der Berechnung der Grundsteuer. Wie viel Steuer am Ende fällig wird, erfahren die Eigentümer wahrscheinlich erst 2025, denn die Städte und Gemeinden dürfen ihre Hebesätze anpassen. Die Gemeinden sind zwar angehalten, ihre Einnahmen in etwa auf dem gleichen Niveau zu belassen wie bisher, verpflichtet sind sie dazu jedoch nicht.

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