Haus geerbt: Alles, was es zu beachten gilt

Im Durchschnitt erbt fast jeder zweite Bundesbürger eine Immobilie. Gerade in einer emotionalen Zeit müssen schwierige Entscheidungen getroffen werden, bei denen oft viele Fragen entstehen. Ist es eigentlich wirtschaftlich sinnvoll, das Erbe überhaupt anzutreten? Welche Möglichkeiten habe ich, mit dem geerbten Haus umzugehen? Kommt eine Selbstnutzung infrage oder doch eher ein Verkauf? Welche Steuern werden fällig? Wer kann mich bei einem möglichen Verkauf unterstützen?
In diesem Artikel erhalten Sie einen Überblick darüber, wie Sie ein geerbtes Haus verkaufen und was es dabei zu beachten gilt.

Allein oder Erbengemeinschaft

Zunächst ist es wichtig zu wissen, ob man allein über das Erbe verfügen kann, also Alleinerbe ist. Gibt es mehrere Erben, so bilden diese eine Erbengemeinschaft. Sind Sie Alleinerbe, können Sie allein und völlig frei darüber entscheiden, wie Sie mit der Erbschaft umgehen. Sie können ein geerbtes Haus selbst bewohnen, kostenlos Ihren Kindern überlassen oder vermieten. Natürlich können Sie auch völlig frei entscheiden, ob Sie das Objekt veräußern möchten.

Anders verhält es sich bei einer Gemeinschaft. In einem solchen Fall gehört das Haus mindestens zwei Personen. Wenn alle Miterben das Erbe angenommen haben, bilden diese die Erbengemeinschaft. Dass der überlebende Ehepartner im Todesfall automatisch den gesamten Nachlass erbt, glauben fälschlicherweise viele Menschen. Gibt es keine testamentarische Regelung, werden auch Kinder Miterben.

Sind Sie Miterbe, kann nur gemeinsam mit allen anderen Miterben der Gemeinschaft entschieden werden, wie mit dem Objekt umgegangen wird. Allein dürfen Sie nichts entscheiden, es sei denn, Sie erhalten entsprechende, vollumfängliche Vollmachten aller anderer Miterben. Eine Veräußerung gegen den Willen eines nur einzelnen Miterben ist nicht möglich. In einem solchen Fall ist auch keine Mehrheitsentscheidung zulässig.

Kommt innerhalb der Erbengemeinschaft keine Verständigung zustande, bleibt nur eine Teilversteigerung als Möglichkeit, seinen Anteil zu veräußern. Dies aber meist weit unter dem Wert, der bei einem Verkauf erzielt werden könnte.
Kommt es innerhalb der Gemeinschaft zu Unstimmigkeiten, empfehlen wir, einen neutralen Vermittler einzuschalten. Dieser sollte über Erfahrung und Kenntnisse im Erbrecht und im Immobiliengeschäft haben.

Wie mit der Erbschaft umgehen?

Die Erbschaft tritt nach deutschem Recht automatisch ein. Alle Erbberechtigte werden mit dem Tod des Erblassers automatisch zu seinen Erben. Falls kein Testament vorliegt, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Sie regelt, wer wie viel vom Erbe erhält. Allerdings gibt es eine Frist von sechs Wochen, in der die Erbschaft ausgeschlagen werden kann. Dazu muss ein Erbe in dieser Frist explizit mitteilen, dass er auf das Erbe verzichtet.

Die Erbausschlagung wird über einen Notar oder Rechtspfleger dem zuständigen Amtsgericht mitgeteilt. Über die Möglichkeit der Erbausschlagung Bescheid zu wissen, ist besonders dann wichtig, wenn der Nachlass in der Gesamtbetrachtung ein negatives Vermögen darstellt.

Der Nachlass hat zwei Seiten

In den seltensten Fällen besteht eine Erbschaft nur aus positivem Vermögen. Im allgemeinen Sprachgebrauch wird gewöhnlich der Begriff Vermögen mit positivem Vermögen gleichgesetzt. Dies ist der Fall, wenn die Erbschaft lediglich eine lastfreie Immobilie und gut gefüllte Bankkonten umfasst.

Allerdings gehört zur Erbschaft auch das vorhandene negative Vermögen. Alle Schulden und Verbindlichkeiten des Erblassers gehören dazu. Tritt der Erbe oder die Erbengemeinschaft das Erbe an, wird der gesamte Nachlass des Erblassers übernommen. Also neben dem positiven auch das negative Vermögen. Beides ist gegenzurechnen. Erst dann hat der Erbe die erforderliche Übersicht, ob es wirtschaftlich sinnvoll ist, das Erbe anzunehmen. Nicht vergessen sollte man bei dieser Betrachtung, dass auch der eigentliche Erbvorgang Kosten verursacht.

Am Anfang steht die Wertermittlung

Gehört ein Haus zum Nachlass, ist es sinnvoll, zunächst den Wert des Hauses ermitteln zu lassen. Dem gegenüber stehen die Verbindlichkeiten, welche eventuell auf dem Haus lasten. Fällt die Bilanz in der Gesamtbetrachtung positiv aus, können Sie das Erbe annehmen. Danach gilt es, zu entscheiden, wie es mit dem geerbten Haus weitergeht.

Ein fachkundiger und professioneller Immobilienmakler kennt den Markt in Ihrer Region. Er kann alle Faktoren berücksichtigen, die zu einer positiven Beeinflussung des Marktwertes Ihres Objekts beitragen. Bei einem Vor-Ort-Termin wird der Immobilienmakler die individuellen und wert beeinflussenden Merkmale und Eigenschaften des Objekts beachten. Er kennt auch die aktuelle Nachfragesituation in der Region und hat einen Überblick über das Angebot an ähnlichen Objekten.

Die komplette Bewertung Ihres geerbten Hauses können Sie vollkommen unverbindlich und kostenfrei durch uns durchführen lassen.

Mögliche Steuern im Auge behalten

Entscheidet sich der Erbe, das geerbte Haus selbst zu bewohnen, müssen einige Bedingungen bedacht werden. Zunächst ist es wichtig, die eventuell anfallende Erbschaftssteuer in den Blick zu nehmen. Gerade mit einem geerbten Haus kann der gesetzliche Freibetrag bei der Erbschaftssteuer schnell überschritten sein.

Allerdings gibt es Möglichkeiten, die Erbschaftssteuer zu sparen. Die Steuer entfällt, wenn der Erbe für mindestens zehn Jahre im geerbten Haus wohnt. Diese Regelung gilt ohne Einschränkung für Ehepartner oder eingetragene Lebenspartner. Für alle anderen Erben gilt die Befreiung von der Erbschaftssteuer nur bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche. Jeder weitere Quadratmeter unterliegt der Erbschaftssteuer.

Wenn es zu einer Besteuerung der Erbschaft kommt, ist der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser das entscheidende Kriterium darüber, welche Steuerklasse durch das Finanzamt angewendet wird. Ehepartner, Kinder, aber auch Enkel und Eltern des Verstorbenen gehören zur Steuerklasse I. Ist der Verwandtschaftsgrad zum Erblasser weiter, kommt Steuerklasse II zum Tragen. Dann ist mit einem höheren Steuersatz zu rechnen.

Freibeträge nutzen

Der Verwandtschaftsgrad entscheidet auch über die Freibeträge bei der Erbschaftssteuer. Den höchsten Freibetrag in Höhe von 500.000 Euro können Ehepartner des Verstorbenen in Anspruch nehmen. Einen steuerlichen Freibetrag in Höhe von 400.000 Euro erhalten Kinder und Stiefkinder des Erblassers. Mit 20.000 Euro Freibetrag erhalten Neffen und Nichten des Erblassers den geringsten Freibetrag.

Werden diese Beträge überschritten, kommen Steuerforderungen auf den Erben zu. Lediglich dann, wenn der Wert des Nachlasses den jeweiligen gesetzlichen Freibetrag nicht übersteigt, erbt man vollkommen steuerfrei. Insbesondere, wenn Immobilien zum Nachlass gehören, sollte dieser Umstand Berücksichtigung finden.

Die Spekulationssteuer muss ebenfalls Beachtung finden

Will man ein geerbtes Haus verkaufen, muss man sich neben der Erbschaftssteuer auch mit der Spekulationssteuer beschäftigen. Das Finanzamt ermittelt diese Steuer. Je nach der persönlichen Besteuerung kann ein durchaus hoher Betrag anfallen. Kennt man jedoch die wichtigen Fristen, kann auch die Spekulationssteuer vermieden werden.

Damit bei einem Verkauf eines geerbten Hauses keine Spekulationssteuer anfällt, gilt es zwei Fristen zu beachten. Zunächst ist das Anschaffungsdatum des Hauses in den Blick zu nehmen. Die Steuer entfällt, wenn das Haus vor mindestens zehn Jahren gekauft wurde. Diese Frist läuft ab dem notariell bestätigtem Datum des Kaufes durch den Erblasser. Durch dessen Tod wird diese Frist auch nicht zurückgesetzt. Wurde das Haus beispielsweise sieben Jahre vor der Erbschaft gekauft, sind noch weitere drei Jahre nötig, damit die Frist abgelaufen ist.

Wird das Haus mindestens drei Jahre nach dem Erbfall selbst bewohnt, wird man ebenfalls von der Spekulationssteuer befreit. Interessant dabei ist, dass auch ein unvollendetes Kalenderjahr mitgezählt wird. Im günstigsten Fall erbt man im Dezember und kann im Januar des übernächsten Jahres verkaufen, ohne die Spekulationssteuer zahlen zu müssen.

Steuerfrei ist der Verkauf eines geerbten Hauses, wenn

  • der Kauf des Objekts mehr als zehn Jahre zurückliegt.
  • das Objekt in den letzten zwei Kalenderjahren und im Jahr des Erbfalls selbst bewohnt wurde.
  • der Erbe mit dem Verkauf keinen Gewinn erzielt.
  • der Erbe das Haus innerhalb der letzten zwei Kalenderjahre und zusätzlich im Jahr des Erbfalls mietfrei dem leiblichen oder adoptierten Kind überlassen hat und es im Objekt gewohnt hat.
  • der Erbe innerhalb von fünf Jahren nicht mehr als drei Immobilien verkauft hat.
  • der Erbe lediglich bis zu 600 Euro als Kaufpreis erhält und im Steuerjahr keine weiteren Erlöse durch private Veräußerungsgeschäfte anfallen.

Auch Verbindlichkeiten wollen bedient werden

Zunächst mag es verlockend klingen, das geerbte Haus selbst zu bewohnen. Kann man sich doch damit einen teuren Hausbau ersparen und in der Regel das Haus sofort nutzen. Zu bedenken gilt jedoch, dass wie bereits beschrieben, das gesamte geerbte Vermögen betrachtet werden muss. Die Schulden und Verbindlichkeiten, welche auf der Immobilie lasten, gehören ebenfalls zur Erbschaft. Gegebenenfalls muss der Erbe einen Kredit oder eine Hypothek bedienen.

Ob eine solche Last auf dem Haus liegt, erfährt man aus dem Grundbuch. Dafür muss jedoch ein berechtigtes Interesse vorliegen. Das Nachlassgericht prüft im Einzelfall, ob ein solches berechtigtes Interesse vorliegt. Erfahren zu wollen, welchen Wert das geerbte Haus hat, also das rein wirtschaftliche Interesse, kann unter Umständen ausreichend sein.

Auch die Vorlage eines Erbscheins belegt das berechtigte Interesse. Doch Vorsicht, mit der Beantragung eines Erbscheines wird das Erbe angenommen! Eine Ausschlagung des Erbes ist dann nicht mehr möglich. Daher sollte der Erbschein nur beantragt werden, wenn feststeht, dass man das Erbe auch tatsächlich antreten möchte.

Die Beantragung eines Erbscheins ist nicht zwingend erforderlich. In der Regel wird kein Erbschein benötigt, wenn den Erben ein notarielles Testament mit gerichtlichem Eröffnungsprotokoll vorliegt.
Ein Erbschein wird also nur dann benötigt, wenn es zu beweisen gilt, dass Sie tatsächlich der Erbe des Hauses sind. Also, wenn der Erblasser kein Testament oder einen Erbvertrag hinterlassen hat.

Außerdem ist zu beachten, dass sich der Erbe nicht durch das geerbte Haus verschuldet. Können eventuelle Kredite mit dem zur Verfügung stehenden Einkommen des Erben nicht bedient werden, kann sich ein Verkauf des Hauses lohnen.

Das geerbte Haus verkaufen

Damit Sie das geerbte Haus erfolgreich vermarkten können, sollten Sie folgende Schritte beachten. Sie stellen die wichtigsten Aspekte für einen erfolgreichen Verkauf dar.

Fristen beachten

Um sich eventuell fällige Steuern zu ersparen, sollten Sie unbedingt die gesetzlichen Fristen von 10 beziehungsweise 3 Jahren beachten. Aber nicht nur hinsichtlich möglicher staatlicher Abgaben gelten Fristen. So bleibt der Antrag auf Grundbuchberichtigung innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Danach werden die üblichen Gebühren fällig.

Grundbuch berichtigen lassen

Als ersten Schritt sollten Sie eine Eintragung in das Grundbuch vornehmen lassen. Als rechtmäßiger Eigentümer benötigen Sie für die Berichtigung des Grundbucheintrags einen Beleg. Dies kann das Testament, ein Erbvertrag oder der Erbschein sein. Soll das Haus schnell verkauft werden, ist unter Umständen keine Berichtigung des Grundbuches vor dem Verkauf nötig. Lassen Sie sich entsprechend durch einen Immobilienprofi beraten.

Bewertung des Hauses vornehmen lassen

Für eine vollkommen unverbindliche und kostenfreie Immobilienbewertung stehen wir Ihnen gern zur Verfügung. Anhand unserer Expertise erstellen wir Ihnen eine fachkundige und realistische Bewertung des Objekts. Ein realistischer und dennoch maximaler Verkaufspreis auf Basis unserer Bewertung dient als Grundlage für die weiteren Schritte.

Die notwendigen Vorbereitungen treffen

Für einen gewinnbringenden Verkauf des Objekts empfehlen wir Ihnen, alle notwendigen Dokumente und Unterlagen zusammenzustellen. Sorgen Sie für eine verkaufsfördernde Präsentation des Hauses. So ist eine erfolgreiche Vermarktung leichter erreichbar.

Ein geerbtes Haus als Herausforderung

Das Erben eines Hauses ist immer eine Herausforderung. Ist man Alleinerbe, gestaltet sich der Prozess etwas einfacher, da man sich mit niemandem über die Verwertung der Immobilie einigen muss. Dennoch gibt es genügend Stolpersteine, die den Ertrag des Verkaufs durchaus schmälern können.

Für eine Erbengemeinschaft gibt es meist nicht die genau richtige Lösung. Die individuelle Situation aller Miterben muss berücksichtigt werden. Jedoch ist eine Einigung innerhalb der Gemeinschaft anzustreben, da sie sich sowohl emotional als auch finanziell positiv auswirkt. Ist dann auch noch eine rechtliche Auseinandersetzung unausweichlich, kann diese immensen Kosten erzeugen.

Gleichgültig, ob Sie allein ein Haus geerbt haben oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind, zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wenn Sie im Erbfall eine Immobilie verkaufen möchten, stehen wir Ihnen gern für eine Beratung zur Verfügung.

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