Im Jahr 2025 wird in Deutschland eine neu berechnete Grundsteuer in Kraft treten. Eigentümer von Immobilien müssen im Zuge dessen bis spätestens zum 31. Oktober 2022 Informationen bezüglich ihrer Grundstücke an die Finanzbehörden überbringen.
Der Grund dafür: Das Bundesverfassungsgericht stufte im Jahr 2018 die bislang gültige Vorgehensweise zur Berechnung der Grundsteuer als verfassungswidrig ein. Dem Gesetzgeber wurde daraufhin eine Frist bis Ende 2014 gesetzt, innerhalb welcher die geforderten Änderungen zur Erhebung der Grundsteuer in Kraft treten müssen. Daraufhin hat der Bund im Jahr 2019 das Grundsteuerreformgesetz verabschiedet.
Den einzelnen Bundesländern wird im Zuge dessen gewährt, durch das Verabschieden eigener Gesetze unabhängig vom Bundesrecht agieren zu können. Einige Bundesländer, wie zum Beispiel Baden-Württemberg, nutzten diese Möglichkeit: Das Bundesland verabschiedete Ende 2020 das Landesgrundsteuergesetz. Auch in Magdeburg in Sachsen-Anhalt gab es einen ähnlichen Beschluss im Zuge der Grundsteuerreform.
Die Informationen, die Immobilienbesitzer an die Finanzbehörden übermitteln müssen, umfassen unter anderem die Flächengröße ihres Grundstücks sowie den Bodenrichtwert und die Ertragsmesszahl bei land- und forstwirtschaftlichen Flurstücken.
Zur Neuberechnung der Grundsteuer werden die Bodenrichtwerte zum Zeitpunkt des 1. Januar 2022 herangezogen. Was dabei wichtig ist und worum es im Zuge dessen genau geht, stellen wir Ihnen im nachfolgenden Artikel genauer vor.
Warum ist eine Reformierung der Grundsteuer plötzlich erforderlich?
Bislang wurde die Grundsteuer für Grundstücke und Häuser in den alten Bundesländern gemäß einheitlicher Werte berechnet, die zuletzt im Jahr 1964 überarbeitet wurden. In den neuen Bundesländern sind sogar noch ältere Werte in Gebrauch, die von 1935 stammen. Diese längst veralteten Angaben führen einerseits zu ungleichen Behandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, für die keine genügende Rechtfertigung vorhanden ist. Kernpunkt dabei ist, dass die Steuergrundlage die Wertverhältnisse zwischen den Immobilien und Grundstücken realistisch wiedergeben muss. Nur so kann eine gleichmäßige Verteilung der Steuerlast in allen Bundesländern gewährleistet werden.
Die Ermittlung des Bodenrichtwerts
Die Bodenrichtwerte und Flächen eines Grundstücks lassen sich seit dem 1. Juli 2022 in diversen Einrichtungen einsehen. In Baden-Württemberg ist dies zum Beispiel das Bodenrichtwertinformationssystem BW (BORIS – BW). Fordert die Steuerverwaltung Richtwerte für ein bebautes Grundstück im Außenbereich an, so lassen sich diese mit den Werten bestimmen, die vom Gutachterausschuss ermittelt worden sind. Ein genauer Verkehrswert lässt sich im Einzelnen ausschließlich durch ein Gutachten ermitteln.
Tatsächlich betrifft die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts nicht nur Immobilieneigentümer, sondern auch Mieter. Dies geschieht über die Nebenkosten. Für die einzelnen Kommunen geht es dabei um Steuereinnahmen von rund 15 Milliarden Euro pro Jahr.
Informationen zu Grundsteuer A, B und C
Es gilt zwischen drei Arten der Grundsteuer zu unterscheiden, die im Folgenden näher erläutert werden.
Die Grundsteuer A erstreckt sich über Betriebe der Forst- und Landwirtschaft.
Die Grundsteuer B ist für private und betriebliche Grundstücke relevant.
Die Grundsteuer C ist eine neue Form der Grundsteuer, die erst im Jahr 2025 eingeführt wird. Mit dieser können Gemeinden einen höheren Hebesatz für unbebaute Grundstücke beschließen, die zeitnah bebaut werden sollen. Der Grund dafür ist akute Wohnungsknappheit in vielen Kommunen – dies geschieht oft, während zum Immobilienbau geeignete Grundstücke von ihren Eigentümern ungenutzt bleiben und einfach brach liegen. Dies liegt wiederum in vielen Fällen daran, dass es sich um altes Grundeigentum handelt, dessen Eigentümer kein Interesse am Bau einer Immobilie haben. Zum Teil kaufen Investoren sogar Grundstücke auf, um damit eine Wertsteigerung erreichen zu können.
Solche Spekulationen soll die neue Grundsteuer C in Zukunft deutlich teurer machen – denn durch sie erhalten Kommunen das Recht, für ungenutzte Grundstücke eine höhere Grundsteuer erheben zu dürfen. Das macht mögliche Spekulationen für Investoren unattraktiver und oft nicht mehr rentabel. Im Zuge der Reform ergibt sich auch die Möglichkeit, ein baureifes Grundstück als sogenannte «besondere Grundstücksgruppe» einzustufen. Für diese darf dann sogar ein abweichender Hebesatz der Grundsteuer festgelegt werden.
Wie ist vorzugehen, wenn die Bodenrichtwerte noch nicht bekannt sind?
Die Kommunen beauftragten ihre Gutachterausschüsse damit, bis spätestens zum 30. Juni 2022 die jeweiligen Boden-Richtwerte der örtlichen Grundstücke zu ermitteln. Diese wurden im Anschluss veröffentlicht und danach an die Finanzverwaltung übermittelt. Bereits bei früheren Untersuchungen existierte diese Frist für die Ausschüsse – neu ist das also nicht. Jedoch kommt es durchaus vor, dass nicht alle Gutachterausschüsse der Kommunen diese Informationen rechtzeitig bereitstellen. So sind mitunter noch nicht alle aktuellen Bodenrichtwerte im Internet abrufbar. Hier ist es anzuraten, zu einem späteren Zeitpunkt noch einmal nachzusehen. Im Zweifelsfall können sich Bürgerinnen und Bürger auch einfach an den zuständigen Gutachterausschuss wenden.
Wir helfen Ihnen gern
Das ganze Prozedere wirkt kompliziert und undurchsichtig. Wenn Sie Unterstützung wünschen, klicken Sie auf den Button zur Kontaktaufnahme, teilen Sie uns die relevanten Daten Ihrer Immobilie mit und wir ermitteln den Bodenrichtwert kostenfrei für Sie.
Die Grundsteuererklärung – was jetzt wichtig ist
Zum ersten Stichtag der neuen Grundsteuerwerte – dem 1. Januar 2022 – gab es noch nicht die Möglichkeit, ein vollständig digitalisiertes Verwaltungsverfahren bereitzustellen. Viele Informationen, die für die Neuberechnung des Grundbesitzes erforderlich sind, hat die Finanzverwaltung nicht in elektronisch nutzbarer Form erhalten, so dass diese Daten in naher Zukunft noch mit Hilfe elektronischer Steuererklärungen bei den Grundstückseigentümern zu erheben sind.
Nachdem alle Informationen digitalisiert worden sind, soll die Verwendung amtlicher Daten zu Grundstücken und Informationen des Immobilienmarkts elektronisch für künftige Hauptfeststellungszeitpunkte mit sich bringen, dass Bürger keine aufwändigen Mehrfacherklärungen abgeben müssen. Dadurch ließe sich der bürokratische Aufwand für die Steuererklärung drastisch verringern und Bürger hätten weniger Arbeit damit. Hierfür sollen vor allem Informationen zum Immobilienmarkt herangezogen werden. Dafür ist es auch erforderlich, die vorhandenen Grundstücksdaten anderer Behörden zukünftig auf elektronischem Wege bereitzustellen.
Welche Dokumente für die Grundsteuererklärung wichtig sind
Welche Informationen, Dokumente, Zahlen oder Angaben für die eigene Steuererklärung zur Neukalkulation der Grundsteuer erforderlich sind, hängt in erster Linie davon ab, welches Modell für die Berechnung der Grundsteuer im eigenen Bundesland zum Tragen kommt.
Viele Bundesländer bieten die Möglichkeit, diese Informationen kostenfrei über das Bodenrichtwertinformationssystem für Deutschland abzurufen. BORIS-D ist ein gemeinschaftliches Projekt diverser Länder, das darauf abzielt, die Bodenrichtwerte der einzelnen Gutachterausschüsse für Grundstückswerte einheitlich bundeslandübergreifend darzustellen. So kann jeder sich im Internet leicht zugänglich einen Überblick darüber verschaffen und diese Daten jederzeit einsehen.
Derzeit sind die einzelnen Bundesländer und ihre Finanzverwaltungen darüber hinaus selbst damit beschäftigt, eigene Portale bereitzustellen, auf denen die Informationen zu den Bodenrichtwerten abrufbar gemacht werden sollen. Die Informationen aus BoRIS-D sollen in jedem Fall nicht für die eigene Grundsteuererklärung genutzt werden.